«Φούσκα» στην αγορά ακινήτων; – Η «προφητεία» της γυναίκας που προέβλεψε το κραχ του 2008

Η αγορά ακινήτων στις περισσότερες περιοχές του πλανήτη μοιάζει να βρίσκεται σε μια από τις πιο ανθηρές της περιόδους, με τη ζήτηση να σημειώνει αύξηση, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να κάνουν «βουτιά» και την οικοδομή προς το παρόν να μοιάζει να αναπτύσσεται εντός των ορίων που θα απέτρεπαν ένα πλεόνασμα – και τη συνακόλουθη πτώση της αξίας των ακινήτων. Ένα «αγκάθι» στην παγκόσμια βιομηχανία αποτελεί σίγουρα η κινεζική αγορά για την οποία έχουν εκφραστεί σημαντικές ανησυχίες. Όμως τώρα, η γυναίκα που προέβλεψε το κραχ του 2008, πιστεύει πως και η σημερινή κατάσταση θα έπρεπε να μας δημιουργεί αρκετό άγχος.

Η εικόνα της αμερικανικής αγοράς ακινήτων

Σε αντίθεση με την Ίβι Ζέλμαν, τη γυναίκα που έγινε θρύλος στην επενδυτική κοινότητα όταν προέβλεψε ήδη από τα μέσα της δεκαετίας του 2000 ότι η αγορά ακινήτων άγγιζε τα όριά της και εάν οι τιμές συνέχιζαν να αυξάνονται θα οδηγούνταν σε «φούσκα» – και στο αναπόφευκτο σκάσιμό της -, οι περισσότεροι αναλυτές βλέπουν με (πολύ) καλό μάτι την εικόνα που παρουσιάζει η αμερικανική αγορά αυτή τη στιγμή.

Σύμφωνα με την Freddie Mac, προκειμένου να καλυφθεί η ζήτηση ακινήτων έπειτα από τα χρόνια υπο-ανάπτυξης που ακολούθησαν την ύφεση του 2008, απαιτούνται περίπου 3,8 εκατομμύρια κατοικίες. Ταυτόχρονα, η Αμερικανική Ένωση Μεσιτών (NAR) εκτιμά ότι τα διαθέσιμα σπίτια υπολείπονται της ζήτησης κατά περίπου 6 εκατομμύρια.

Η Wall Street, από την άλλη, εκτιμά ότι οι τιμές ακινήτων έχουν μπει σε ένα «ράλι διαρκείας».

Τι είναι αυτό που προβληματίζει την Ζέλμαν και γιατί είναι σημαντική η άποψή της;

Η Ζέλμαν υπήρξε μια πραγματική Κασσάνδρα της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008, αφού δυο χρόνια νωρίτερα, το 2006, είχε έρθει σε σφοδρή αντιπαράθεση με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Toll Brothers για την υπερβολικά αισιόδοξη εκτίμησή του για το μέλλον της αγοράς ακινήτων. Η αναλύτρια που τότε εργαζόταν στην Credit Suisse, το 2012, όταν πλέον είχε ιδρύσει τη δική της εταιρεία, κατάφερε να προσδιορίσει με ακρίβεια και τη στιγμή που η αγορά θα έπαιρνε και πάλι τα πάνω της.

Granted, 2021’s housing landscape differs in some significant ways from 15 years ago. Mortgage underwriting is solid, making it unlikely that a mortgage-backed securities implosion is coming. Yet the oversupply of homes, combined with an aging population and rising mortgage rates, could cause prices to drop in certain markets, leaving home builders stuck with unsold inventory.

Τα χαρακτηριστικά της αγοράς του 2021

Φυσικά, η αγορά του 2021 δεν κινδυνεύει από τα στεγαστικά δάνεια, καθώς μετά το σοκ του 2008, το σύστημα των υποθηκών έχει εξορθολογιστεί. Όμως μιλώντας στο Business Insider η Ζέλμαν εμφανίστηκε απαισιόδοξη, αποδίδοντας τις δυσοίωνες εκτιμήσεις της  για τις προοπτικές της αγοράς στον αριθμό ακινήτων που βρίσκονται στη φάση σχεδιασμού και ο οποίος κατά τη γνώμη της είναι «τεράστιος» – και σίγουρα ξεπερνά κατά πολύ τις εκτιμήσεις πολλών αναλυτών. Υποστηρίζει πως η ζήτηση στις ΗΠΑ αυτή τη στιγμή έχει κανονικοποιηθεί και βρίσκεται στις 900.000 κατοικίες, ενώ ήδη σε φάση κατασκευής μπαίνουν 1,1 εκατομμύρια μονοκατοικίες – προσφορά που ξεπερνά τη ζήτηση κατά 20%.

Λάθη των αλγόριθμων

Το γεγονός ότι αρκετοί θεσμικοί επενδυτές έχουν εκφράσει την πρόθεση να διοχετεύσουν 75 δισεκατομμύρια δολάρια για την κατασκευή κατοικιών προς ενοικίαση, απειλεί με περαιτέρω συμπίεση των τιμών προς τα κάτω. Μιλώντας στο Real Deal, η Ζέλμαν τόνισε ότι όλοι αυτοί οι νέοι παίκτες καθιστούν αδύνατη την εκτίμηση της ζήτησης ενώ παράλληλα το γεγονός ότι πολλές εταιρείες επιλέγουν να αγοράζουν ηλεκτρονικά τις κατοικίες με τη χρήση αλγορίθμων για λόγους ταχύτητας, οδηγούν ενίοτε σε στρεβλώσεις της αγοράς. Για παράδειγμα, η Zillow προχώρησε σε αγορές στο Φίνιξ καταβάλλοντας ποσά που ξεπερνούσαν ακόμη και κατά $65.000 την αξία των ακινήτων.

Ένας τρίτος παράγοντας που την κάνει να πιστεύει ότι το ράλι δεν θα έχει διάρκεια είναι το γεγονός πως  σε μεγάλο βαθμό η ζήτηση σήμερα στηρίζεται σε ανθρώπους που δεν αγοράζουν τα ακίνητα ως πρώτη κατοικία, αλλά σε επενδυτές που θέλουν να τα ανακαινίσουν και να τα μεταπωλήσουν.

Μείωση του πληθυσμού – και των οικονομικών αντοχών

Ακόμη, παρατηρεί ότι ο πληθυσμός των ΗΠΑ αυξήθηκε κατά 7,4% στη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, σημειώνοντας τη δεύτερη μεγαλύτερη επιβράδυνση στην αύξησή του μέχρι σήμερα. Αυτό σημαίνει ότι δεν είναι απίθανο μέσα στις επόμενες δεκαετίες να οδηγηθεί σε μείωση.

Και φυσικά, ακόμη και αν κανένας από όλους αυτούς τους παράγοντες δεν οδηγήσει σε μείωση των τιμών, μοιραία η αγορά θα αγγίξει ένα «ταβάνι», επειδή οι υποψήφιοι αγοραστές δεν θα είναι πλέον σε θέση να καταβάλουν τα ποσά που τους ζητούνται, ενώ και τα επιτόκια είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα ανέβουν και πάλι.